Les Dispositifs Fiscaux
Dispositif Relance Logement - Loi JEANBRUN
Le dispositif Relance Logement (loi Jeanbrun) est un nouveau mécanisme d’investissement locatif prévu dans la loi de finances 2026 pour prendre le relais des anciens dispositifs de type Pinel.
Il vise à encourager l’achat de logements destinés à la location, dans un contexte de pénurie d’offres locatives.
Le principe repose sur un système d’amortissement fiscal, et non sur une réduction d’impôt directe.
Une partie du prix d’achat du logement est déduite chaque année des revenus locatifs, ce qui permet de réduire fortement, voire neutraliser, l’imposition des loyers.
Le logement doit être :
- Loué nu,
- À usage de résidence principale,
- Avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter,
- Pendant une durée d’engagement fixée par le dispositif (en principe 9 ans).
Exemple chiffré :
Un investisseur achète un logement 250 000 € destiné à la location et perçoit 10 000 € de loyers par an.
Grâce au mécanisme d’amortissement, une grande partie de ces loyers est fiscalement neutralisée.
Résultat : l’investisseur perçoit ses loyers avec peu ou pas d’impôt à payer, tout en se constituant un patrimoine immobilier.
Dispositif Denormandie
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation dans l’ancien (réhabilitation à neuf).
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu lors de l’acquisition d’un logement ancien à rénover situer dans une commune éligible, sous réserve de le mettre en location.
Le bien doit être loué nu, à usage de résidence principale, pendant 6, 9 ou 12 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par l’État.
La réduction d’impôt peut atteindre jusqu’à 21 % du montant de l’investissement (achat et travaux).
Le dispositif est applicable aux acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2027.
Exemple chiffré :
Un investisseur achète un logement ancien 150 000 € et réalise 50 000 € de travaux, soit un investissement total de 200 000 €.
S’il s’engage à louer le bien pendant 12 ans, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 %,
soit 42 000 €, répartis sur la durée de l’engagement de location.
LA LMNP dans le neuf
Location meublée non professionnelle de logements neufs
Le statut LMNP permet d’investir dans un logement neuf meublé destiné à la location, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs.
Les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Grâce au régime réel, l’investisseur peut amortir le bien, le mobilier et les charges, ce qui permet, dans de nombreux cas, de neutraliser l’imposition des loyers pendant plusieurs années.
Les biens concernés peuvent être :
- des logements neufs classiques loués meublés,
- des résidences services (étudiantes, seniors, tourisme ou affaires),
- des résidences gérées avec bail commercial.
Le logement doit être loué meublé, sans plafonds de loyers ni de ressources des locataires.
Exemple chiffré :
Un investisseur achète un logement neuf meublé 200 000 € et perçoit 800 € de loyers par mois, soit 9 600 € par an.
Grâce aux amortissements liés au régime réel LMNP, le résultat fiscal peut être nul, ce qui permet de percevoir les loyers sans payer d’impôt, tout en conservant l’intégralité des revenus.
Dispositif LLI
Logement Locatif Intermédiaire
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’investissement immobilier qui permet d’acquérir un logement neuf ou en VEFA destiné à la location, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers via une personne morale (généralement une SCI ou une SARL de famille) depuis 2024.
Le principe repose sur la mise en location du logement à loyers modérés, destinés à des ménages aux ressources intermédiaires, dans des zones tendues où l’offre locative est insuffisante.
Les principaux avantages incluent :
- TVA réduite à 10 % sur l’acquisition du bien neuf (au lieu de 20 %), ce qui réduit le prix d’achat.
- Crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière pendant une période généralement de 15 à 20 ans, sous conditions.
Exemple chiffré :
Un investisseur achète, via une SCI, un logement neuf affiché à 300 000 € TTC à 20 % de TVA.
Grâce à la TVA réduite à 10 %, le prix d’achat est ramené à environ 275 000 €, soit 25 000 € d’économie immédiate.
Si la taxe foncière est de 1 200 € par an, celle-ci est compensée par un crédit d’impôt,
représentant 18 000 € d’économie sur 15 ans.
Conditions essentielles :
- L’acquisition doit être réalisée via une structure juridique (SCI ou autre société).
- Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.
- L’engagement locatif est généralement de 15 à 20 ans.
- Le bien doit être situé en zone tendue et faire partie d’un ensemble immobilier intégrant des logements sociaux ou dans une commune avec un quota de logements sociaux.